Proefomgeving experimentele woonvormen: waarvoor komt er (g)een uitzondering?

De langverwachte projectoproep voor de proefomgeving experimentele woonvormen kwam dit voorjaar uit, in de gebruikelijke ambtelijke (lees: ingewikkelde) taal. Samenhuizen vzw overloopt de projectoproep punt voor punt in begrijpelijke mensentaal, zodat hopelijk ook jij jouw project zult indienen voor de deadline van 31 augustus.

Allereerst is het belangrijk om te weten dat de proefomgeving enkel bestaat uit een regelluwte voor bepaalde artikels van de Vlaamse wooncode. De regels met betrekking tot ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen blijven dus van kracht zoals altijd. Bekijk dus eerst in detail of de elementen waarvoor jij zou willen indienen, wel onder de Vlaamse wooncode vallen of dat ze misschien onder andere wetgeving vallen. Daarnaast is het ook belangrijk om te weten dat deze projectoproep je geen geld opbrengt. Er is geen subsidie voor de projectaanvragen die goedgekeurd worden, gehonoreerde aanvragen worden beloond met het regelluwe kader. Dat regelluwe kader duurt 6 jaar en is eventueel verlengbaar met nog 4 extra jaren. Als de regering na de proefomgevingperiode besluit de wooncode niet aan te passen, is er een vergoeding voorzien om je project aan te passen zodat deze opnieuw aan de wooncode voldoet. 

Projectoproep in detail

Hieronder overlopen we de oproep punt voor punt (acht in totaal). De oranje tekst is letterlijk overgenomen uit de projectoproep op de website van Wonen Vlaanderen. De artikels waarnaar verwezen wordt zijn de artikels uit de Vlaamse wooncode. Wanneer we spreken over “uitzondering” of “afwijking van de regels”, dan bedoelen we dat de Vlaamse overheid toestemming kan geven om van een bepaalde regel af te wijken binnen de experimenteerruimte. Het kan dat de overheid de aangevraagde afwijking van de regels niet toestaat in de praktijk. Zonder de expliciete toestemming van de Vlaamse overheid in het kader van de proefomgeving is afwijking van de Vlaamse wooncode dus niet toegestaan.

Punt 1: artikel 5, §1, eerste lid, 1°, 2° en 8, en derde lid,  en artikel 5, §2, van de Vlaamse Wooncode die de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten bepalen waaraan woningen moet voldoen. → Hiermee worden de vastgestelde minimumoppervlaktes van de wooneenheden bedoeld. Er mag van worden afgeweken mits de veiligheid en gezondheid van de bewoners niet in gevaar komt en dit bijdraagt aan het realiseren van de doelstellingen van het project – bijvoorbeeld compacter wonen. Van de leden die gaan over sanitair, gas, elektriciteit en privacy kan niet worden afgeweken. Paragraaf 2 van artikel 5 gaat over kamers. Normaal gezien moeten die afzonderlijk toegankelijk zijn, dus niet via een andere kamer. Door uitzondering toe te staan, mag een kamer ook toegankelijk worden via bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ruimte. 

Punt 2: artikel 34, §3 en artikel 42 van de Vlaamse Wooncode die handelen over de verkoop van sociale koopwoningen. → Deze artikelen gaan over de strikte voorwaarden waarop sociale woningen verkocht mogen worden en de andere woonconstructies die de sociale huisvestingsmaatschappijen mogen toelaten op hun grondgebied. Door uitzonderingen toe te staan op deze specifieke regels laat de Vlaamse overheid meer ruimte voor publiek-private samenwerking en voor nieuwe, andere eigendomsconstructies. 

Punt 3: artikel 38 van de Vlaamse Wooncode, voor wat betreft de kwaliteitsnormen waaraan sociale woningen moeten voldoen. → Dit artikel is alleen van toepassing voor sociale huisvesting. Belangrijk is dat met dit artikel er enkel afgeweken kan worden van de kwaliteitsnormen (minimumoppervlaktes etc.) voor sociale woningen en dus niet van de voorwaarden tot het verkrijgen van subsidie. Dit is van belang voor gemeenschappelijk wonen initiatieven die samenwerken met een sociale woonactor.

Punt 4: artikel 40, §2, derde en vierde lid van de Vlaamse Wooncode dat de voorwaarden bepaalt waaronder sociale woonorganisaties kunnen intekenen op het maatschappelijk kapitaal van andere vennootschappen. → Door uitzonderingen toe te staan op dit artikel laat de Vlaamse overheid opnieuw meer ruimte aan publiek-private samenwerkingen tussen sociale huisvestingsmaatschappijen en andere partijen. Denk hierbij aan samenwerking tussen een sociale huisvestingsmaatschappij en CLT of andere organisaties. 
Bij een Community Land Trust (CLT) blijft de Trust eigenaar van de grond, maar de bewoner is eigenaar van “de stenen” van zijn huis. In deze constructie is het noodzakelijk dat de overheid of de sociale huisvestingsmaatschappij deel van de Trust is om de leningen rond te krijgen. Binnen de huidige regelgeving is dit niet toegelaten.

Punt 5: artikel 78 en artikel 79 van de Vlaamse Wooncode die de voorwaarden bepalen waaronder sociale leningen worden verstrekt. → Door een afwijking op deze artikels toe te staan, maakt de Vlaamse overheid het gemakkelijker om woongedeeltes te financieren die strikt genomen niet tot de eigen woning behoren (gemeenschappelijke ruimtes). Denk bijvoorbeeld aan een sociale lening voor bewoners die aandelen kopen in een (woon-)coöperatieve of een instapsom betalen. Ook zouden andere vormen van bewoningsrecht zoals erfpacht gefinancierd moeten kunnen worden met een sociale lening. 

Punt 6: artikel 81, §1, en artikel 82 tot en met artikel 83 van de Vlaamse Wooncode die handelen over tegemoetkomingen. → Deze artikelen gaan over de tegemoetkomingen om een woning te huren, verbouwen, renoveren en aan te passen. Het gaat concreet over de huursubsidie, de huurpremie en de renovatiepremie. Door uitzondering toe te laten, wordt het binnen de proefomgeving mogelijk om voor andere eigendomsvormen zoals CLT ook een tegemoetkoming te ontvangen. 

Punt 7: artikel 84 van de Vlaamse Wooncode dat de twintigjarige bewoningsplicht instelt en een vergoeding bepaalt bij niet-nakoming van deze verplichting. → Uitzonderingen op dit artikel kan betekenen dat de bewonersgroep voorkooprecht krijgt als er iemand verhuist of dat de bewonersgroep mag kiezen wie de nieuwe huurder of koper wordt. 

Punt 8: titel VII van de Wooncode. Deze titel handelt over de verhuring van woningen in de sociale sector. Hiertoe behoren onder andere de huurdersverplichtingen en de toewijzingsregels. → Deze titel gaat vooral over huurcontracten, de wisseling van bewoners en de bestaande verplichting om kandidaatbewoners van bovenaan de wachtlijst voorrang te geven. Afwijking van deze regel zorgt ervoor dat bewoners zelf hun nieuwe kandidaatbewoners vrij mogen kiezen en geen rekening hoeven te houden met wachtlijsten. Dit past beter in de principes van gemeenschappelijk wonen. Ook zorgt afwijking van deze titel ervoor dat groepen hun eigen huurcontracten mogen opstellen. Omdat eigen beheer centraal staat binnen gemeenschappelijk wonen is dit een essentieel punt. Zo kunnen groepen bijvoorbeeld regels met betrekking tot onderhuur, wisseling van bewoners, onderhoudsplichten en leegstandlasten in hun huurcontracten vastleggen. Hierdoor wordt de overeenkomst eerder een huurconvenant in plaats van een huurcontract, naar Nederlands voorbeeld. Een cohousing-groep die een of enkele units via een sociaal verhuurkantoor wil verhuren, kan via een uitzondering meer inspraak krijgen bij de selectie van een bewoner.

Niet geschoten is altijd mis!

Welk project je ook zou willen indienen, de raad van Samenhuizen vzw is: dien zeker in! Zelfs als je verwacht dat de kansen van jouw project om geselecteerd te worden gering zijn, doe liefst toch een poging en dien je project in. Het zou mooi zijn als we het Vlaams Agentschap Wonen het signaal geven dat er vraag is naar gemeenschappelijk wonen bij de bevolking. Dit is ook de manier om te laten weten dat er dringend nood is aan aanpassing van de regels zodat deze waardevolle woonvorm beter van de grond komt. 

Heb je nog vragen over de proefomgeving, of feedback op deze tekst? Contacteer ons gerust via info@samenhuizen.be of 0489 92 64 64.