Door roland op
Op 1 januari 2019 trad het Vlaamse huurdecreet in voege. Een verschil met de vorige huurwet is dat nu medehuur expliciet wordt geregeld. Samenhuizers die nu een huurcontract afsluiten om een woning te gaan delen kunnen nu kiezen uit 2 formules: medehuur of onderverhuur. Medehuur lijkt ons interessanter, omdat de huurders dan ontegenspreekbaar gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor alle huurdersverplichtingen.
We zitten de twee vormen hier kort naast elkaar.
Medehuur bij feitelijk samenwonen
Gehuwden en wettelijke samenwoners worden van rechtswege medehuurder. Dat is bij feitelijke samenwoners enkel zo indien ze het huurcontract mee ondertekenden. Het decreet biedt wel de mogelijkheid tot contractstoetreden. Voorwaarde is wel dat de kandidaat-huurder zijn hoofdverblijfplaats moet hebben in het gehuurde goed.
De huurder en de feitelijke samenwoner(s) sturen een gezamenlijk verzoek aan de verhuurder. Deze moet binnen de 3 maanden antwoorden, maar is niet verplicht om de kandidaat-huurder te aanvaarden.
Indien de verhuurder niet reageert binnen de 3 maanden of geen toestemming geeft, is er nog een mogelijkheid om via de Vrederechter een "vordering tot aanvaarding van een persoon als huurder" te vragen.
Vanaf het moment dat de feitelijke samenwoner medehuurder wordt is hij mee aansprakelijk voor alle huurdersverplichtingen.
Indien een (mede)huurder wil vertrekken en de overige huurder(s) niet, is er geen opzeggingsvergoeding verschuldigd. De vertrekkende huurder moet wel een opzeggingstermijn van drie maanden respecteren. Er zijn twee mogelijke situaties:
- Opzegging zonder nieuwe huurder
In dit geval is de vertrekkende huurder na het verstrijken van de opzeggingstermijn nog 6 maanden aansprakelijk voor de betaling van de huurprijs.
- Opzegging met nieuwe huurder
Indien de vertrekkende huurder een nieuwe huurder voorstelt en deze wordt aanvaardt door de verhuurder en de overblijvende huurder, dan is de vertrekkende huurder niet meer aansprakelijk voor de huurprijs na de opzeggingstermijn.
Onderverhuur
Een huurder mag de woning die dient als hoofdverblijfplaats niet volledig onderverhuren, een gedeelte onderverhuren kan wel, indien de verhuurder akkoord gaat en de huurder zelf in het andere deel blijft wonen.
Als de onderhuurder het deel bestemt als zijn hoofdverblijfplaats (en ook de andere toepassingsvoorwaarden zijn voldaan), zijn tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder de bepalingen over de woninghuurovereenkomsten van toepassing.
Daarbij gelden de volgende regels:
- De duur van de onderverhuring kan nooit langer zijn dat de resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst;
- De huurder moet de onderhuurder vooraf op de hoogte brengen van zijn status en zijn rechten als onderhuurder.
Wat als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd?
Als de verhuurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet de hoofdhuurder ten laatste de vijftiende dag na ontvangst van de opzegging daarvan een afschrift betekenen aan de onderhuurder en hem meedelen dat de onderverhuring op dezelfde dag zal eindigen als de hoofdhuurovereenkomst.
Als de huurder de hoofdhuurovereenkomst vroegtijdig beëindigt, moet hij
- Een afschrift van de opzegging aan de onderhuurder bezorgen;
- Hem een opzeggingstermijn van drie maanden toekennen.
Als de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd in de eerste driejarige periode, heeft de onderhuurder recht op een vergoeding van:
- Drie maanden huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het eerste jaar;
- Twee maanden huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het tweede jaar;
- Een maand huur als de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het derde jaar.
Als de onderverhuring eindigt door de opzegging door de verhuurder of de hoofdhuurder van de hoofdhuurovereenkomst, kan de onderhuurder geen verlenging vragen wegens buitengewone omstandigheden
